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馮侖、吳振綿親述夢碎始末 三亞奧林匹克灣之殤
劉勇(化名)對3年前的那場堪稱世界級的盛事記憶猶新。"火炬廣場落成的典禮上，星光閃耀，10名奧運冠軍陸續傳遞火炬後點燃瞭巨型火炬，國際奧委會執委海博格還親臨現場，我們感覺這就是一個國際性的大項目，太令人興奮瞭。那段時間，全國各大媒體可是鋪天蓋地報道呢。"
劉勇是三亞中體萬通奧林匹克置業有限公司(下稱"三亞中體萬通")的工程部人員，專門從三亞市驅車過來，為三亞海棠灣奧運火炬廣場做線路檢修工作。
夕陽中，巨大的火炬雕塑煢煢孑立，除此之外，周邊的一切都已與那場記憶中的盛事無關。"三亞奧林匹克灣"，這個當年由萬通地產和中體產業合作的2200畝超級大盤，本應成為中國房地產界的一個傳奇項目，卻最終淪為一場泡影。
"從萬通總部來講，不想再做這個項目瞭。"2014年1月15日，萬通控股董事長馮侖告訴中國房地產報記者。
"很痛心，我們曾經付出瞭很多心血，但現在隻能眼睜睜看著，無能為力。"早已從中體產業總裁位置上退下的吳振綿，盡管已與三亞奧林匹克灣沒有任何關系，但作為該項目曾經最核心的孕育者和推動者，也在記者面前難掩"夢碎"的痛惜之情。
中國房地產報記者在三亞海棠灣現場瞭解到， 5年時間裡，萬通地產和中體產業實際上根本就沒有拿到1畝土地。項目原計劃的2200畝土地已經掛牌出讓，並陸續被陽光保險、泰康人壽、國美電器、貴州茅臺等"瓜分殆盡"。這些後來的大鱷們，或許並不知道這幅地塊上曾經發生的波折離奇的故事。
三亞奧林匹克灣，原本是一個如夢境般完美無瑕的商業計劃，馮侖和吳振綿兩位大佬聯手，並有中國奧委會和國際奧委會的背書。然而，這些都沒能敵得過"烏托邦的命運"--準確地說，是這個計劃根本就建立在一個充滿不確定性的基礎上。
波詭雲譎反復無定的政商關系，海南刀耕火種野蠻生長的土地運作，政治周期所帶來的無可避免的動蕩，脆弱的"造夢者"聯盟，建立在這些晦暗不清的基礎之上，任何項目都如同沙上城堡，難以長久。
夢幻開場
2013年12月12日，如今已經是歌華中奧集團總裁的吳振綿，向中國房地產報記者揭開瞭一段塵封已久的往事。
2007年，北京奧運會的熱浪湧遍大江南北，幾個外國青年計劃在三亞建設一個奧林匹克村。時任中體產業總裁的吳振綿偶然得知瞭這一消息，認為這是個非常好的機會，遂出資買斷瞭這一"版權"，準備由中體產業來運作。
"不久，這個項目被提升到奧林匹克非物質文化遺產的高度，受到三亞市、海南省、國傢體育總局、國際奧委會的高度重視。2008年11月，每年一次的國際奧委會執委會議在瑞士洛桑舉行，我準備好所有材料飛往洛桑向國際奧委會匯報，一個一個地找奧委會執委。最後匯報的是國際奧委會主席羅格，方案得以最終敲定。"吳振綿說。
2009年3月16日，三亞市政府與中體產業在北京簽署瞭項目建設合作意向書，奧林匹克國際村落戶國傢海岸。
隨後，吳振綿找到瞭同樣有海南情結的馮侖，二者一拍即合，計劃合作開發這一項目。2009年6月，中體產業與萬通地產共同組建三亞中體萬通奧林匹克置業有限公司作為項目公司，註冊資本為5000萬元，股權比例中體產業占46%、萬通地產占44%、國際奧委會及中國奧委會各占5%。項目案名也由"三亞奧林匹克國際村"改為"三亞奧林匹克灣"，項目計劃總投資52億元，整體開發7年，建成後將有體育、文化、休閑、商業四大功能。
當時，三亞市政府也向中體萬通拋出瞭"大紅包"。按照雙方協議，項目涉及土地2200畝，約定價格為16億元(約73萬元/畝)，這一價格明顯低於市場均價。然而，這種約定價格的方式從一開始就與國傢的土地出讓政策公然相違背，這也為隨後的爭議和拖延埋下隱患。
"為瞭能將這個項目做好，馮侖團隊和我們這邊都堪稱嘔心瀝血，方案幾經修訂，投入瞭很多人力財力，反復磋商，最終的規劃也非常漂亮和大氣。"吳振綿對記者表示。
吳振綿透露，隨後又發生一個小插曲。因為奧委會按照規定不能持有股權，加上"奧林匹克大傢庭"等概念受到國際奧委會的反對，中體萬通進行瞭修改之後在2009年10月又重新舉行瞭簽約儀式和發佈會。
就在一切落定，項目緊鑼密鼓準備啟動之際，吳振綿卻被迫"出局"，成為三亞奧林匹克灣一個關鍵而不幸的轉折點。
2010年5月，吳振綿在中體產業期滿卸任，原國傢體育總局體育器材裝備中心副主任劉軍繼任總裁，其在當年9月份的謝亞龍事件後又進一步代任董事長。
一位知情人士向中國房地產報記者透露，當時正值中體產業內部動蕩，加上海棠灣土地遲遲難以落實，劉軍對吳振綿留下的奧林匹克灣不太"感冒"，也因此與馮侖漸生齟齬。
據該人士稱，在一次內部討論會上，馮侖中途拂袖而去，並拋下一句"老吳走瞭，中體一切都變瞭！"這句話讓劉軍大為光火，也給本來就進展不順的三亞奧林匹克灣進一步埋下瞭失敗的伏筆。
荊棘橫生
2010年10月，令劉勇至今記憶深刻的奧運火炬廣場落成儀式如期舉行，熱鬧的場面和滿座的高朋，讓外界認定這個項目的前景一片光明。然而這場盛典，卻成為三亞奧林匹克灣之夢絢麗的絕響。
"從那之後，這個事情就搞得越來越別扭。"在北京萬通中心的辦公室中，馮侖對中國房地產報記者表示。
對於馮侖來說，或許最別扭的事情就是土地問題。自簽署協議之後整整兩年的時間裡，項目地塊的拆遷工作並沒有順利開展，土地指標也一直沒有拿到，萬通和中體難為無米之炊。
"三亞市的土地指標沒有拿到，讓我們自己去(海南)省裡面跑土地部門，哪有這樣的？我們沒這本事。"馮侖說。信貸房貸利率年息怎麼貸款比較會過件
實際上，在這段時間裡，三亞海棠灣的土地拆遷積聚瞭一系列的問題和黑幕。2011年，三亞海棠灣征地拆遷補償窩案爆發，涉案人員逾百人，海棠灣管委會原主任、鎮長李驥受賄索賄導致國傢損失約7億元，最終被判死緩。
顯然，此案使得原本就困難重重的土地拆遷進度雪上加霜。"一直拖下去，萬通和中體的熱情就這麼一點點被拖沒瞭。"馮侖說。
另一個重大變數，是恰逢海南省換屆。"新一屆領導對於上一任留下的項目當然提不起興趣，當時政府領導還把中體萬通的人叫過來，口氣很嚴厲地問他們，幹嘛要拿這麼一大塊土地，幾乎等於將之前的東西全部推翻，上一任政府積極推進的環境蕩然無存。"上述知情人士對中國房地產報記者透露。
2010年，海南國際旅遊島規劃獲批，海南島的土地頓時進入癲狂狀態。三亞海棠灣的土地價格幾乎翻瞭六七倍，如果再按照上一屆政府與中體萬通約定的價格出讓土地，對於新任政府而言無疑是場十足的虧本買賣。
"再想按照當時的協議價拿地幾乎已經變得不可能。"馮侖表示，"政府後來讓我們開發的部分，經我們測算是最不賺錢的，我們隨後跟政府反復幾次討論，這時跟合作方的銜接也出現瞭一些延後，在實施上也出現瞭很多偏差，有我們自身的問題在裡面。"
在馮侖看來，這時的三亞奧林匹克灣已經成為瞭雞肋--食之無味，棄之可惜。"就相當於兩個人結婚，當我想結婚的時候，所有的東西都準備好瞭，但是對方不上轎，等她上轎的時候我煩瞭，不想過瞭。"
最終，馮侖決定不再做這個項目，並與劉軍一同找到瞭卸任後仍掛職中體產業顧問的吳振綿，商量將項目轉手。
用超低的價格鎖定超級大盤，卻因為種種復雜原因拖延，以致有心無力最終放棄，作為兩傢公眾上市公司，這種過於貿然的賭博式決定和時間跨度超越政治周期的大型投資決策，最終給公司和股東都帶來瞭現實成本和時間成本的損失，同樣也值得反思。
由於該項目的"天生麗質"，引來瞭無數橄欖枝，一時間大腕雲集，志在必得。
最先上門的是資本高手劉益謙，他同時也是中體產業的股東和董事，但吳振綿擔心他不懂地產而婉言拒絕。
隨後，一直希望進入海南市場，在養老養生社區、健康醫療產業方面有所作為的泰康人壽找上門來，其掌門人陳東升與馮侖交情甚篤，其誠意也打動瞭吳振綿。這場看似美滿的婚姻眼看就要完成，卻出人意料地被泰康人壽股東委員會投票否決。委員會認為，泰康人壽此前已經在地產方面投入數百億，但收益寥寥，這次投資依然耗資巨大，會有風險。
這次否決，令吳振綿、馮侖和陳東升都異常懊惱。此番失手之後，泰康人壽直到2013年12月底才得以進入海南，以330萬元/畝的價格競得海棠灣230畝土地，用於發展高端養老地產。
緊接著，在亞洲投資廣泛的馬來西亞財團大鱷常青集團找到吳振綿，提出要購買此項目。就在吳振綿已經答應的同時，此前在海南有大量房地產項目的三亞明申集團控制人、富豪鄭建明，也通過三亞萬通總經理莊東輝到北京找到瞭馮侖提出入股，並先打入瞭500萬元的定金。不得已，吳振綿隻能將常青集團勸退，讓鄭建明染指這個項目。
無疾而終
鄭建明此前一直以地產富豪和資本獵手示人，先後在香港和上海有過較為成功的投資經歷，隨後借政府清理海南爛尾樓的機會轉戰海南，拿下大規模的土地儲備，成為海南著名的"地主"之一。
除瞭鄭建明在海南方面的經歷和人脈，讓馮侖和吳振綿比較放心的，也有央企中航方面的因素。據上述知情人士透露，當時鄭建明承諾，會同一直希望進軍海南旅遊地產的中航集團組成合資公司中航明申，其中，中航占股60%，明申占股40%。然而，由於中航動作一直比較遲緩，鄭建明就決定先增資4.5億元，將90%的股份收入囊中。
2012年6月，萬通地產發佈公告稱，三亞中體萬通引入新股東三亞明申實業有限公司(以下簡稱"三亞明申")，該股東獨傢出資4.5億元，使得萬通對三亞中體萬通的持股比例下降至4.9%。同時，中體的占股也被稀釋到瞭3.3%。
"然而就在三亞明申入股不到一周的時間裡，4.5億元就被迅速抽走，同時項目的公章等也都在明申方面的手中，這讓我和馮侖既意外又惱怒。"吳振綿回憶。
"事後想想，可能是因為海南政府方面要高價重拍土地，原來規劃又有全盤否定的危險，讓鄭建明覺得撿便宜不成反而被套，不如抽身走人算瞭。"上述知情人士推測。
中國房地產報記者試圖聯系三亞明申集團，但截至發稿前依然沒有得到對方的任何回應。而對中體萬通總經理莊東輝的采訪意圖，也被馮侖婉拒。
"別扭"瞭4年，中體萬通除瞭最初投入的7000萬元之外，還傾註瞭大量的人力物力，建設瞭火炬廣場和沙灘排球場，卻始終寸土未得。
中國房地產報記者通過三亞海棠灣管委會瞭解到，目前，火炬廣場周邊的地塊已經有幾幅地成功出讓給瞭貴州茅臺、陽光保險、泰康人壽等企業。管委會負責人同時表示，未來的土地出讓都會按照市場化的方式進行操作，價高者得。
當記者提及中體和萬通時，該負責人表示，並沒有聽過2200畝的說法，"並不是企業想怎麼規劃就怎麼做"。
"他們的規劃並不符合海棠灣的發展定位。"海棠灣旅遊局局長葉凱中對中國房地產報記者表示。據瞭解，目前海棠灣已經規劃瞭3000畝土地用於發展總部經濟，名為"環球企業綠都"，建設一批高檔的、標志性的總部商務樓宇，重點引進國內外知名企業、上市公司入駐。
"兩傢對損失都認瞭，這也很正常，經濟發展和做項目難免會有這樣的事情，所以我們也不埋怨，一直也沒有說對當地政府有特別大的意見，客觀地說，他們在發展海棠灣經濟當中很有成效。"馮侖說。
不過，馮侖又補充道，"從這個小的局部事情來看，我認為，還是有值得改進的地方"。
分析人士指出，用超低的價格鎖定超級大盤，卻因為種種復雜原因拖延，以致有心無力最終放棄，作為兩傢公眾上市公司，這種過於貿然的賭博式決定和時間跨度超越政治周期的大型投資決策，最終給公司和股東都帶來瞭現實成本和時間成本的損失，同樣也值得反思。畢竟，當年簽約之時，海南島地價的飆升、海南省政府的換屆、吳振綿的卸任以及土地拆遷的亂象都是可以預見到的。
目前，在萬通和中體的財務報表上，依然清晰記錄著二者分別持有中體萬通4.9%和3.3%的股權。但隨著原地塊被瓜分殆盡，海棠灣地價今非昔比的飆升，三亞奧林匹克灣實際已"名存實亡"，項目總經理莊東輝依然在癡心苦守，但命運救贖的希望，已經隨著時間的推移而越來越渺茫。
"莊東輝還沒有放棄，他傾註瞭很多的精力和情感，還是很有積極性，希望找一些合作方繼續下去，"馮侖說，"但是從萬通總部來講，具體事務由海南項目公司自己決定，我們不會再跟進瞭。"
2013年12月4日，空曠的三亞海棠灣奧林匹克火炬廣場，劉勇認真地在檢修每一處線路，"我們要把這裡的燈亮起來，我們莊總說瞭，這個項目還要做"。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/09462585991.shtml
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